南京惠言達(dá)電氣有限公司成立于2019年，座落在南京六合市商圈。9年備件銷售積累，公司主要經(jīng)營歐、美等國的閥門、過濾設(shè)備、編碼器、傳感器、儀器儀表、及各種自動化產(chǎn)品，公司全力貫徹“以質(zhì)優(yōu)價廉的產(chǎn)品和完善到位的技術(shù)服務(wù)客戶”的經(jīng)營宗旨，服務(wù)于國內(nèi)的流體控制和自動化控制領(lǐng)域。節(jié)省了中間環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)費用，能夠把更優(yōu)惠的價格提供給用戶。通過發(fā)展我司已經(jīng)自動化設(shè)備和備件供應(yīng)商，主營產(chǎn)品廣泛應(yīng)用于冶金、造紙、礦山、石化、能源、集裝箱碼頭、汽車、水利、市政工程及環(huán)保以及各類軍事、航空航天、科研等領(lǐng)域。
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Endress+Hauser超聲波液位計FDU95-R2G1A，F(xiàn)DU91-RG1AA，F(xiàn)DU92-RG1AA，F(xiàn)DU93-RG1AA，F(xiàn)DU94-RG1AA，F(xiàn)DU95-RG1AA，F(xiàn)DU92-RG1A，F(xiàn)DU92-RG2A，F(xiàn)DU92-RG3A，F(xiàn)DU92-RG4A，F(xiàn)DU92-RG5A，F(xiàn)DU91-RG2AA，F(xiàn)DU91-RG3AA，F(xiàn)DU91-RG4AA，F(xiàn)DU91-RG5AA，F(xiàn)DU93-RG1A，F(xiàn)DU93-RG2A，F(xiàn)DU93-RG3A，F(xiàn)DU93-RG4A，F(xiàn)DU93-RG5A，F(xiàn)DU94-RG1A，F(xiàn)DU94-RG2A，F(xiàn)DU94-RG3A，F(xiàn)DU94-RG4A，F(xiàn)DU94-RG5A，F(xiàn)DU95-RG1A，F(xiàn)DU95-RG2A，F(xiàn)DU95-RG3A，F(xiàn)MU90-R21CA111AA3A，F(xiàn)DU80-RG1A，F(xiàn)DU91-RG1AA，F(xiàn)MU90-R11CA111AA3A，F(xiàn)TL51-AGR2DB7G4A，F(xiàn)TC625-C1A11，F(xiàn)MP40-ABB2GRJB21AA，F(xiàn)MU230E-AA32，F(xiàn)TL325P-F1E1，11363Z-R1IC4C111OB，F(xiàn)TM31-A4BA1A，DB50-AC10BC11GG20，F(xiàn)MB70-ABA1HA21GCAA，DB50-AC23BC11GG20，F(xiàn)MB70-ABA1HA2CHCAA，F(xiàn)TI56-AAC1RV143A1A FEM31，F(xiàn)MP40-ABB2GRJB21AA，F(xiàn)TL51-YBM2BB4G7A，F(xiàn)TL71-FAF2BB7F5AN，F(xiàn)MU862-R1E1A1，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，DB50-AC10BC12GG20，DB50-AC23BC12GG20，F(xiàn)MB70-ABA1HA2CHCAA，F(xiàn)TM260-G4B，F(xiàn)MU40-ARD2A2，F(xiàn)DU83-RG2，F(xiàn)AU40-2G，F(xiàn)MU860-R1E1A1，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)MP40-ABB2CGJB21AA，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)MU41-ANB2A2，F(xiàn)TL50-AGQ2AA2G4A，F(xiàn)MX167-A2AMC2B3，PTC31-A1A12H1AD1A，PTP35-A1A13P1PL4A，F(xiàn)MP41C-AKCGKB21A2A，F(xiàn)MP40-7KK2AWJB21JA，F(xiàn)MP40-7KK2ALJB21JA，F(xiàn)MP40-7KK2ALJB21JA，F(xiàn)MP40-7KK2ALJB21JA，F(xiàn)MU41-ANH2A2，F(xiàn)MU42-APB2A22A，F(xiàn)DU91-RG1AA，F(xiàn)MU90-R11CA212AA3A，F(xiàn)MU30-AAHEAAGGF FMU30-AAHEABGHF FTI55-BAC2RVJ43A1A，F(xiàn)MR231-ABCQJAA2AA，F(xiàn)MR250-14E1GGJAA2K，F(xiàn)MP41C-AACSKH21A2A，F(xiàn)TL51-KDG2BB4E5，F(xiàn)TI56-AAC1RV143B1A，F(xiàn)TI56-AAD1RV143A1A，F(xiàn)TI56-AAC1RV143B1A，F(xiàn)TI56-AAC1RV143B1A，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)TL51-AGE2DB7G4A，F(xiàn)MR240-15E1CQJCA2A，11363Z-R1IC4C111OB，F(xiàn)MI51-A1BGGJC3A1A，F(xiàn)AU40-2G，F(xiàn)DU91-RG1AA，F(xiàn)TL260-0020，F(xiàn)MP40-AAA2CQJB212A，F(xiàn)MR245-A4CMKAA2A，F(xiàn)MR231-AAGGJAA2AA，F(xiàn)TI56-AAD1RV143A1A，F(xiàn)MU40-NNB1A4，F(xiàn)TL71-FAF2BB7F5AN，F(xiàn)MU41-1RB2A2，F(xiàn)MB70-ABA1HA21GCAA，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)MU90-R11CA133AA1A，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)MU90-R11CA212AA3A，F(xiàn)MU90-R21CA111AA3A，F(xiàn)DU91-RG1AA，F(xiàn)MP40-7KK2ALJB21JA，F(xiàn)MU90-R11CA111AA3A，F(xiàn)TL51-AGR2DB7G4A，F(xiàn)TC625-C1A11，F(xiàn)MP40-ABB2GRJB21AA，F(xiàn)TL325P-F1E1，F(xiàn)MB70-ABA1HA2CHCAA，11363Z-R1IC4C111OB，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)AU40-2G，F(xiàn)MB70-ABA1HA21GCAA，F(xiàn)MR250-A5E1YY9AA2K，F(xiàn)TL51-KAE5BB4G7A，F(xiàn)MB70-ABA1HA2CHCAA，F(xiàn)TI56-AAC1RV143A1A FEM31，F(xiàn)MP40-ABB2GRJB21AA，F(xiàn)MU40-ARD2A2，F(xiàn)MU90-R11CA212AA3A，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)MP40-ABB2CGJB21AA，F(xiàn)TL51-AAL2CB4E6A，F(xiàn)MU41-ANB2A2，F(xiàn)TL50-AGQ2AA2G4A，F(xiàn)MX167-A2AMC2B3，F(xiàn)MP41C-AKCGKB21A2A，F(xiàn)MP40-7KK2AWJB21JA，F(xiàn)TL51-KGR2BB7G5A，F(xiàn)MP40-7KK2ALJB21JA，F(xiàn)MP40-7KK2ALJB21JA，F(xiàn)TL51-FGR2BB7G5A，F(xiàn)MU41-ANH2A2 FMU42-APB2A22A FDU91-RG1AA FMU40-4RB2C2，F(xiàn)DU91-RG1AA FTL71-FCF2BB5G5AL FMU40-ANB2A2 FMU40-4NB2C2，F(xiàn)MU90-R11CB111AA3A  FMR250-A5E1CQJAA2K   FDU95-R1G2A，F(xiàn)MU90-R11CA232AA3A，F(xiàn)MU40-ARB2A2，F(xiàn)MI51-A1AGDJB1A1A，F(xiàn)DU93-RG2A，F(xiàn)MU90-R11CA111AA3A，F(xiàn)MU90-R11CA212AA3A，F(xiàn)TL51-KAE5BB4G7A，F(xiàn)MU41-4YB2C4，F(xiàn)MU41-AYB2A2，F(xiàn)DU91-RG1AA，F(xiàn)MU41-ARB2A4，F(xiàn)MU41-4RB2C4，F(xiàn)MU231E-AA32，F(xiàn)MR532-1AAWJAC4AA，F(xiàn)MU90-R11CA131AA3A，F(xiàn)MU40-1NB2A4，F(xiàn)MU90-R11CB111AA1A，F(xiàn)MU40-ANG2A2，F(xiàn)MP40-7KK2AEJB21HA，F(xiàn)MP40-7KK2AEJB21HA，F(xiàn)MU90-R11CA212AA1A，F(xiàn)MU90-R11CA232AA1A，F(xiàn)MU42-APB2A22A，F(xiàn)MR240-13V1GNJAA2A，F(xiàn)MU41-ARB2A2，F(xiàn)MG60-A1A1A1D1A，F(xiàn)MR250-A4E15EGJBA2K，F(xiàn)TC325-A2A31，F(xiàn)MU40-ARB2A2，F(xiàn)TE30-JBA1，F(xiàn)DU91-RG2AA，F(xiàn)MU41-ANB2A2，F(xiàn)TL50H-ATE2AC4G6A，F(xiàn)TL325P-F1A1，F(xiàn)TW325-C2A1A，F(xiàn)MR245-54CQKAC4A，F(xiàn)MP40-ABB2GRJB21CA，F(xiàn)MR240-13V1GNJAA2A，F(xiàn)MM50-A1B1B1AA11C2，F(xiàn)DU95-E1G1A，F(xiàn)TE30-FAB1，F(xiàn)DU92-RG1A，F(xiàn)TL20-0220，F(xiàn)TL325N-F1E1

E+H物位計FTL20-0010售現(xiàn)貨

E+H物位計FTL20-0010售現(xiàn)貨

隨著中國經(jīng)濟的發(fā)展，房價持續(xù)升高，成為老百姓關(guān)注的主要議題。2004年住宅銷售平均價格僅為2548.61元/平方米，到2017年，這一數(shù)字就上升到了7614元/平方米。

　　同時，中國居民負(fù)債率已經(jīng)在急劇上升，從2004年的5.29%上升到了2017年的10.46%。有的理論認(rèn)為是人們的消費觀念開始發(fā)生變化：老一輩認(rèn)為要將錢好好存著，以備不時之需，有多少錢辦多少事。但現(xiàn)在的年輕人卻認(rèn)為有錢就該花，沒有錢借錢也要花，越來越多的年輕人開始突破老一輩的保守理念選擇款和投資，提前消費正逐漸成為一種主流。本文認(rèn)為更加直接的原因是房價。

　　那么房價和居民負(fù)債率水平這二者之間是否存在穩(wěn)定的相關(guān)性和因果性？本文希望通過本文的調(diào)查研究，驗證房價的上漲帶來了居民負(fù)債率上升，并且找出背后的原因。

　　（二）研究方法

　　為了了解房價和居民負(fù)債率之間的關(guān)系，本文先從數(shù)據(jù)方面為房價和居民負(fù)債率的二者相關(guān)性進(jìn)行定量驗證，然后從定性角度對二者的因果關(guān)系進(jìn)行分析，終通過南京地區(qū)家庭的問卷調(diào)查實證驗證了本文的分析。
 

　　二、房價和負(fù)債率之間關(guān)系分析

　　在此選用國家統(tǒng)計局公布的2004年～2017年住宅銷售平均價格，與廣發(fā)證券根據(jù)社科院資產(chǎn)負(fù)債表編制方法，調(diào)整和補充后，得出的2004年～2017年中國居民資產(chǎn)負(fù)債率。

　　表房價和居民負(fù)債率數(shù)據(jù)

　　資料來源：國家統(tǒng)計局、中國社科院、廣發(fā)證券

　　從上表中也可以直觀看到，二者走勢有著強烈的一致性。從2004年到2017年，住宅銷售平均價格從2548.61元/平方米上升到7614元/平方米，而負(fù)債率也從5.29%上升到了10.46%。

　　三、原因分析

　　本文認(rèn)為居民負(fù)債率的大幅提升與房價的上漲同步是因為二者存在因果關(guān)系，也就是說，房價的上漲帶來了居民負(fù)債率的大幅提升，前者為因，后者為果。原因如下：

　　（一）房價相對于收入上漲，導(dǎo)致居民不得不增加房產(chǎn)款

　　中國居民中過半資產(chǎn)是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)相對總資產(chǎn)比重遠(yuǎn)高于美國、英國等西方發(fā)達(dá)國家。這就意味著房地產(chǎn)價格變動對中國居民杠桿率的影響程度較深。[1]

　　本文先選擇通過比較近十年房價收入比的變化來觀察房價走勢。房價收入比一般指住房價格與城市居民家庭年收入之比，是衡量居民住房價格承受能力和房地產(chǎn)是否存在泡沫的重要指標(biāo)。分析發(fā)現(xiàn)，2004年，有173個地級單元的房價收入比較高（HPIR>4），占地級單元總數(shù)的一半，其中，有31個地級單元的房價收入比很高（HPIR>6），房價收入比高的是三亞市，達(dá)11.43，其次是上海市、北京市、杭州市和深圳市，其HPIR均在8以上。2014年，多達(dá)328個地級單元的HPIR較高，占總數(shù)的95.6%，人們就是基于不斷上漲的房價迫不得已開始款，否則人們就要花費十幾年甚更長的時間來支付，這還不包括中心地段等高額地段。

　　圖1 個人住房款變化

　　資料來源：中國人民銀行、易居研究院

　　（二）高房價帶來多樣化的融資渠道，提升居民負(fù)債率

　　因為房價持續(xù)走高，致使如今全款買房已漸漸無法付諸實施，大家就去選擇款。[2]銀行款就是一種常規(guī)款。但常規(guī)款的要求較高，需要滿足信譽、財產(chǎn)證明等多方面因素才可以成功款。有些人不滿足這些條件，由此產(chǎn)生了一些供應(yīng)商支持款服務(wù)，從而產(chǎn)生“灰色地帶”。而這又為一些放款者實現(xiàn)了多樣化的放款渠道。房價的持續(xù)升高帶來款方式的多樣化，原來不滿足常規(guī)款方式的人也可以通過其他方式加入到款買房的行列，使得款的人群增多，整體上使得居民負(fù)債比率增加。

　　根據(jù)中國人民銀行和國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，得到短期消費款余額新增與社會消費品零售額比值走勢，整體來看，曲線整體呈現(xiàn)上行態(tài)勢，偏離長期均衡曲線可以理解為異常消費信貸。從圖中可以看到，在2010年、2012年、2017年，都出現(xiàn)了異常消費信貸。而這幾年，正是房價出現(xiàn)爆發(fā)式上漲的年份。這種異常消費信貸很有可能是由房價上漲帶來的灰色借貸進(jìn)入樓市的結(jié)果。

　　圖2 短期消費貸余額新增與社會消費品零售額比值走勢

　　資料來源：中國人民銀行、易居研究院

　　四、實證研究

　　以上本文做的更多的理論研究，還需要實踐來檢驗理論的準(zhǔn)確性。另外由于本文數(shù)據(jù)采用性數(shù)據(jù)，因此為了更加直觀方便地了解南京市居民的房產(chǎn)和杠桿率關(guān)系，本文設(shè)計了一份表單來了解居民的房產(chǎn)和負(fù)債率關(guān)系，向南京市20～55周歲居民發(fā)放。

　　問卷調(diào)查：

　　1．您的年齡

　　A．小于18歲（含18歲）B.19歲到30歲C.31歲到45歲D.45歲到60歲E.60歲以上（含60歲）

　　2．是否在南京持有房產(chǎn)（可以不在自己名下，以直接或間接方式持有）

　　A．是B．否

　　3．房價收入比為平均住房價格與您的家庭年收入之比，對您自己家庭而言，近10年來房價收入比是上升還是下降

　　A．上升B．下降

　　4．目前對您自己家庭而言，以現(xiàn)在持有或者有意向購買的房屋總價，與您的家庭年收入的比值為：

　　A.4以下B.4-6 C.6-8 D.8以上

　　5．您是否認(rèn)為您如果現(xiàn)在購房的話必須

　　A．是B．否

　　6．您是否有聽說或者了解過，如下方式中的其中一種或者多種用來作為購房付的方式？（例如“消費貸”“經(jīng)營貸”“個人信用貸”“房抵貸”等）。

　　A．是B．否

　　通過嚴(yán)格篩選調(diào)查問卷，終共回收有效問卷276份。透過該調(diào)查表，可以看到，36.2%接受調(diào)查的人年齡是在20～35周歲之間，63.8%的人是在35～55周歲之間，其中22.8%的人以直接或間接方式持有房產(chǎn)。

　　問卷調(diào)查的結(jié)果顯示，86.2%的人認(rèn)為近10年來在南京的房價收入比是上升的，這表明絕大多數(shù)的人都認(rèn)為近10年來南京的房價相對自己的收入上漲得要更快。而具體數(shù)值上，有30.8%的人認(rèn)為房價收入比占他們總收入的比值非常高（HPIR>8），甚89.9%的人認(rèn)為如今購買房產(chǎn)需要款。易居房地產(chǎn)研究院在2017年發(fā)布的百城房價收入比研究報告顯示，南京的房價收入比為13.1，和我們調(diào)查的結(jié)果略有區(qū)別。這主要是因為本文收集信息資料的范圍與人群差異性比較大，而數(shù)據(jù)量有限，導(dǎo)致結(jié)果分化明顯。調(diào)查結(jié)果顯示，接近90%的人為了購房，已經(jīng)或者在未來會選擇款，同時由于房價相對收入上漲更快，所以導(dǎo)致居民部門資產(chǎn)負(fù)債率的大幅提升。

　　而同時，結(jié)果也顯示，有75.7%的人聽說或者了解過，如下方式中的其中一種或者多種用來作為購房付的方式。比如說“消費貸”“經(jīng)營貸”“個人信用貸”“房抵貸”，這些盡管是灰色地帶，參與調(diào)查的人不一定真正嘗試過這樣的方式，但是這么高的數(shù)值表明的是這些灰色融資購房的方式已經(jīng)在居民部門間有了較為廣泛的傳播，充分表明房價高企會帶來多樣化的融資渠道。

　　所以，通過對南京市居民購房相關(guān)問題的問卷調(diào)查，我們不難發(fā)現(xiàn)房價的上漲速度和居民為了購房而不得不進(jìn)行多樣化的借貸渠道，是導(dǎo)致居民負(fù)債率上升的兩個主要原因，兩個主要原因都客觀的提高了居民負(fù)債率。

　　五、結(jié)論

　　通過居民負(fù)債率和房價相關(guān)性的分析，可以看到兩者都是同步上揚。而通過邏輯推演和實證分析的方式，本文找到了居民負(fù)債率和房價之間的因果關(guān)系。這是從兩方面導(dǎo)致的，一，近幾年來，房價相對于收入上漲更為迅速，導(dǎo)致居民不得不增加房產(chǎn)款，是居民負(fù)債率上升的主要原因。第二，因為房價出現(xiàn)上漲，帶來了多樣化的借貸渠道，終導(dǎo)致了居民負(fù)債率上升。這兩個原因，終構(gòu)成了居民負(fù)債率的大幅提升，出現(xiàn)了與房價上漲同步的局面。